Ansatz von Werbungskosten:
Übertragung einer Immobilie gegen Versorgungsleistungen
Viele Eigentümer fragen sich, wann der richtige Zeitpunkt ist Immobilienvermögen an ihre Nachkommen weiterzugeben, um Freibeträge im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auszuschöpfen. Dies gilt besonders dann, wenn es sich um vermietete Häuser handelt und steuerliche Gestaltungsspielräume genutzt werden sollen.
Eine beliebte Möglichkeit ist dabei, dass ein Übertrag gegen Versorgungsleistungen erfolgt. Das bietet den Vorteil, bereits Vermögen übertragen zu können und gleichzeitig eine eigene Absicherung zu gewährleisten.
Im Folgenden möchten wir Sie kurz über die wichtigsten Punkte zu diesem Thema informieren.
Form der Übertragung bestimmt den Ansatz als Werbungskosten
Bei der Vermögensübertragung einer vermieteten Immobilie des Privatvermögens gegen Versorgungsleistungen kann der Beschenkte unter bestimmten Umständen Werbungskosten geltend machen. Mit dem Urteil vom 29.09.2021 hat der BFH entschieden, dass die an den Übergeber zu entrichteten wiederkehrenden Leistungen für übertragendes Vermögen, welches weiter zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt wird, in Höhe ihres Barwerts (Tilgungsanteil) regelmäßig zu Anschaffungskosten und folglich im Wege der Abschreibung zu Werbungskosten führen kann.
Auch der Zinsanteil stellt demnach Werbungskosten dar und ist infolgedessen sofort abziehbar. Soweit der Übernehmer weitere Gegenleistungen erbringt und damit Anschaffungskosten trägt (z.B. für die Ablösung der Darlehen), können diese ebenfalls über die AfA als Werbungskosten abgezogen werden.
In welcher Form die Versorgungsleistungen steuerlich anzusetzen sind, ergibt sich im Wesentlichen daraus, ob es sich um eine (teil-) entgeltliche oder unentgeltliche Übertragung handelt.
– Bei einer (teilweise) entgeltlichen Übertragung sind die monatlichen Zahlungen in Höhe des Barwerts als „verrentete“ Anschaffungskosten zu betrachten und im Rahmen der AfA als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Hierzu würde dann auch der Aufwand für die Ablösung des Darlehens führen, wogegen der Ertragsanteil der monatlichen Zahlungen zu den sofort abziehbaren Werbungskosten zählt.
– Im Falle einer unentgeltlichen Vermögensübernahme liegen keine Anschaffungskosten vor und lediglich das vom Rechtvorgänger noch nicht ausgeschöpfte AfA-Volumen kann fortgeführt werden.
Praxistipp: Übergabevertrag zur Absicherung
Wer sein Vermögen vorzeitig an seine Kinder weitergeben will, sollte sich unbedingt mit einem Übergabevertrag absichern. Denn das Steuerrecht folgt grundsätzlich auch dem Zivilrecht. Darin lassen sich also Vereinbarungen zwischen Schenker und Beschenktem (steuer-)rechtssicher festlegen. So können die Beteiligten z.B. ein Nießbrauchs- oder ein Wohnrecht vereinbaren oder auch Rückfallklausel festlegen und gemeinsam mit einem Rechtsanwalt und einem Steuerberater die optimale (steuer-)rechtliche Gestaltung vornehmen.
Des weiteren raten wir vor der Umsetzung zur Rücksprache mit einem Steuerberater, um etwaige Fallstricke zu vermeiden.
Sollten Sie Fragen rund um das Thema haben, wenden Sie sich an uns, wir beraten Sie gerne!
Ihre Ansprechpartnerin
Marie-José Leopold
Director
LL.M.
Wirtschaftsprüferin
Steuerberaterin
Certified Valuation Analyst (CVA)
