Achtung – Grunderwerbssteuer und Fallstricke

Grunderwerbsteuer als entscheidender Faktor im Immobilienboom

Grunderwerbsteuer bei Vertragsabschluss

Trotz Pandemie scheint der Immobilienboom ungebrochen. In diesem Zusammenhang ist die Grunderwerbsteuer ein entscheidender Faktor. Ein Vertrag über den entgeltlichen Erwerb eines Grundstücks löst u.a. die Grunderwerbsteuer aus, die je nach Bundesland unterschiedlich hoch ausfällt (3,5 % bis 6,5 %). Dabei fällt die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Wert des Grund und Bodens an, zudem können auch (zukünftige) Gebäude die Steuer erhöhen.

Die entscheidende Frage ist, in welchem Zustand das Grundstück erworben werden soll. Haben die Vertragsparteien das Grundstück in (zukünftig) bebautem Zustand zum Vertragsgegenstand gemacht, ist die Rechtsprechung zum sogenannten „einheitlichen Vertragswerk“ zu beachten. Danach fließen neben dem Grundstückskaufpreis auch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ein, selbst wenn das Grundstück bei Vertragsabschluss noch unbebaut ist.

Grundstück & Immobilie – getrennte Verträge?

Getrennte Verträge über Grundstückserwerb und Bauleistungen können aufgrund eines rechtlichen bzw. objektiv engen sachlichen Zusammenhangs nach grunderwerbsteuerrechtlichen Grundsätzen als Einheit behandelt werden. Ein rechtlicher Zusammenhang liegt regelmäßig dann vor, wenn Kauf- und Bauvertrag des Grundstücks in einer Urkunde zusammengefasst werden, ein einheitlicher Gesamtkaufpreis vereinbart wird oder die beiden Verträge ausdrücklich voneinander abhängen.

Ihr Ansprechpartner

Bjoern Bischoff – Clostermann & Jasper Partnerschaft

Björn Bischoff

Director

Dipl.-Kfm. (FH)
Steuerberater

Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV e.V.)

kontakt

Indizien für einen objektiv engen sachlichen Zusammenhang sind eine im Grundstückskaufvertrag vereinbarte zeitnahe Bauverpflichtung, die Personenidentität bei Verkäufer und Bauträger oder die Bindung des Erwerbers hinsichtlich des „Ob“ und „Wie“ der Bebauung.

Sofern auf Seiten der Anbieter mehrere Personen auftreten, muss eine enge personelle, wirtschaftliche oder gesellschaftsrechtliche Verbindung zwischen den Vertragspartnern bestehen, um einen sachlichen Zusammenhang zu begründen.

Aber Achtung:

Auch ein Gesellschafterwechsel, eine Einbringung oder ein Formwechsel kann die Grunderwerbsteuer fiktiv und unabhängig von einer „echten Grundstücksübertragung“ auslösen. Dabei wird die Grunderwerbsteuer neben den ertragssteuerlichen Implikationen gerne als bedeutsamer Gestaltungs- und Belastungsfaktor übersehen.

Regelungen bei Grundstücksübertrag

Bei einer Grundstücksübertragung richtet sich die Bemessungsgrundlage nach den im Bewertungsgesetz vorgesehenen Bewertungsmethoden für Immobilien. Dabei sieht das Gesetz allerdings eine Reihe von Steuerbefreiungen vor: u.a. bei Umstrukturierungen im Konzern, bei einem Übergang zwischen Gesamthand (z.B. Personengesellschaft) und Gesellschafter sowie im Bereich der Schenkungs- und Erbschaftsteuer. Hier sind etwaige Freibeträge und Fristen zu beachten.

Gerne beraten wir Sie, damit Sie Ihren Gestaltungsrahmen voll ausschöpfen können!