Neue Steuerregeln für Sanierungen

Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Am 26. Januar 2026 hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) ein neues Schreiben veröffentlicht, das die steuerliche Behandlung von Sanierungs‑, Instandhaltungs‑ und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden grundlegend neu ordnet.

Ziel der Neuregelung ist es, bestehende Unsicherheiten zu beseitigen und die steuerliche Einordnung an heutige technische und rechtliche Entwicklungen anzupassen.

Gerade für Eigentümerinnen und Eigentümer, die aktuell Modernisierungen planen oder kürzlich umgesetzt haben, bringt das neue Schreiben deutlich mehr Transparenz.

Warum wurde das BMF-Schreiben überarbeitet?

Die bisher maßgeblichen Regelungen stammten aus dem Jahr 2003 und waren damit nicht mehr zeitgemäß. Seitdem hat sich der Immobilienmarkt erheblich verändert:

Energetische Sanierungen sind heute Standard
Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen und moderne Dämmkonzepte waren früher kaum verbreitet
Die Rechtsprechung hat sich in vielen Punkten weiterentwickelt

Das neue BMF-Schreiben trägt diesen Veränderungen Rechnung und bringt die steuerliche Bewertung auf einen aktuellen Stand.

Die wichtigsten Vorteile für Eigentümerinnen und Eigentümer

Mehr Klarheit bei der steuerlichen Einordnung

Eine der größten Verbesserungen liegt in der klareren Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten.

Viele bislang strittige Fragen werden nun durch eindeutige Definitionen und praxisnahe Beispiele beantwortet – erstmals auch mit detaillierten Vorgaben zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Ihr Vorteil: Sie können besser einschätzen, welche Maßnahmen sofort steuerlich abziehbar sind und wo eine Aktivierung erforderlich ist.

Energetische Sanierungen gelten nicht automatisch als Herstellungskosten

Ein besonders praxisrelevanter Punkt: Allein die Verbesserung der Energieeffizienz führt nicht automatisch zu Herstellungskosten. Der Austausch einer alten Heizung gegen eine Wärmepumpe oder eine verbesserte Dämmung kann – je nach Einzelfall – weiterhin als Erhaltungsaufwand gelten.

Das bedeutet: Energetische Maßnahmen können unter bestimmten Voraussetzungen sofort steuerlich geltend gemacht werden.

Verkürzter Zeitraum bei schrittweisen Sanierungen

Bislang wurden Sanierungsmaßnahmen, die innerhalb von fünf Jahren durchgeführt wurden, häufig als einheitliche Maßnahme zusammengefasst.

Neu ist ein Drei‑Jahres‑Zeitraum.

Ihr Vorteil: Sanierungsabschnitte lassen sich leichter trennen – Aufwendungen können dadurch häufiger unmittelbar steuerwirksam werden.

Klare Regeln zu anschaffungsnahen Herstellungskosten

Ein klassischer Stolperstein in der Praxis ist nun deutlich präziser geregelt:

Welche Aufwendungen zählen zur 15‑%‑Grenze?
Welche Kosten bleiben außen vor?
Wie sind teilentgeltliche Immobilienkäufe zu behandeln?

Diese Klarstellungen schaffen mehr Planungssicherheit, insbesondere nach dem Immobilienerwerb.

Feststellungslast liegt beim Finanzamt

Neu ist außerdem: Grundsätzlich trägt nun das Finanzamt die Feststellungslast, wenn Aufwendungen als Anschaffungs‑ oder Herstellungskosten eingeordnet werden sollen.

Eigentümerinnen und Eigentümer haben lediglich eine erhöhte Mitwirkungspflicht, etwa durch:

Fotos des Gebäudezustands beim Kauf
Aufbewahrung von Bauunterlagen und Rechnungen

Für wen sind die neuen Regelungen besonders relevant?

Sie profitieren insbesondere, wenn Sie:

energetische Modernisierungen durchführen
eine Immobilie erwerben und in den ersten drei Jahren renovieren
Sanierungen schrittweise umsetzen
eine rechtssichere steuerliche Einordnung Ihrer Baumaßnahmen wünschen

Kurz gesagt: Die Regelungen sind klarer geworden, aber nicht unbedingt einfacher. Gerade bei umfangreichen Maßnahmen lohnt sich eine individuelle steuerliche Prüfung.

Unser Fazit

Das neue BMF-Schreiben bringt keine bloßen Detailänderungen, sondern eine deutlich transparentere und modernere Verwaltungsauffassung. Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer ergeben sich echte steuerliche Vorteile insbesondere bei energetischen Sanierungen und Modernisierungen nach dem Immobilienerwerb.

Gerne unterstützen wir Sie dabei, Ihre geplanten oder bereits umgesetzten Maßnahmen steuerlich optimal einzuordnen. Sprechen Sie uns an: Wir beraten Sie individuell.

Ihr Team von Clostermann & Jasper

Ihr Ansprechpartner

Tobias Kiehl

Partner

MBA
LL.M. Taxation
Wirt.-Jur. LL.B.
Steuerberater

Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV e.V.)
Fachberater für die Umstrukturierung von Unternehmen (IFU / ISM gGmbH)
Certified Tax Compliance Officer (DIZR e.V.)

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