Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts bei der Grundsteuerwertfeststellung

Die neuen Bewertungsregelungen, die mit dem Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) eingeführt wurden, sind aufgrund ihrer Typisierungen und Pauschalisierungen stark umstritten. Kritiker bemängeln, dass diese Regelungen zu signifikanten Über- oder Unterbewertungen von Immobilien führen können, was rechtliche Bedenken aufwirft.

In zwei aktuellen Entscheidungen (BFH, Urteile vom 27. April 2024 – II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV)) hat der Bundesfinanzhof (BFH) wichtige Vorgaben dazu gemacht, wie im Fall einer Überbewertung verfahren werden sollte.

Die wesentlichen Punkte aus den BFH-Urteilen sind:

1. Nachweis eines niedrigeren Werts: Steuerpflichtige müssen die Möglichkeit haben, im Einzelfall einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, wenn dieser deutlich vom festgestellten Wert abweicht.
2. Kriterium für eine erhebliche Abweichung: Eine erhebliche Überbewertung liegt vor, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen gemeinen Wert um 40 % oder mehr übersteigt. In solchen Fällen ist ein Nachweis erforderlich, dass der festgestellte Wert das übliche Maß deutlich überschreitet.
3. Sachverständigengutachten als Beweis: Der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kann durch ein Gutachten eines Sachverständigen erbracht werden, das den Verkehrswert der Immobilie feststellt.

Ob die neuen Bewertungsregelungen verfassungswidrig sind, ließ der BFH weiterhin offen.

Hinweise für die Praxis:

Aufgrund der BFH-Urteile kann es für Eigentümer sinnvoll sein, die festgestellten Grundbesitzwerte kritisch zu prüfen und sie mit möglichen niedrigeren gemeinen Werten zu vergleichen. Dabei ist es unerheblich, warum der gemeine Wert niedriger ist, da immer die gesamte wirtschaftliche Einheit betrachtet wird. Zudem besteht die Möglichkeit, eine Aussetzung der Vollziehung (AdV) zu erreichen, wenn nachgewiesen werden kann, dass der Verkehrswert mindestens 40 % unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegt, beispielsweise durch ein Sachverständigengutachten nach §§ 192 ff. BauGB.